ПРАВИЛА ОФОРМЛЕННЯ НЕРУХОМОСТІ

Як приклад:

У 2008 році, було придбано стару, побудовану ще за

радянських часів овочебазу з метою переобладнати її

в сучасний логістичний комплекс, а частину території

використати для будівництва офісного центру. Покупця 

привабило вдале місце розташування, низька густота з

абудови на території і достатньо гарний стан комунікацій.

Не останню роль відіграла й досить низька ціна - продавцеві

терміново були потрібні гроші. Тому угода оформлялася

дуже швидко. Після цього майже рік тривала процедура

реєстрації права власності за покупцем.

Минуло 3 роки. За цей час покупець встиг перепланувати

територію, побудувати ще кілька будівель складів і головне

перебудувати адміністративний корпус овочебази в сучасний

бізнес-центр. Дуже неприємним сюрпризом для покупця став

позов від компанії А, у якому стверджувалося, що в тому ж

2008 році адмінбудівлю було виділено зі складу овочебази в

окремий об'єкт нерухомості та продано саме компанії А.

Суди тривають дотепер, у їх рамках уже неодноразово

накладалися арешти на майно.

Покупець не може знайти орендарів для свого офісного

центру та зазнає фінансових втрат, а також змушений

нести витрати на оплату роботи юристів.

 

Щоб знизити ризик опинитися на місці такого покупця

слід пам’ятати про деякі нескладні правила:

1.  Запам'ятайте найголовніше правило: поки Ви не

зареєстрували право власності, нерухомість ще не Ваша.

Тому ніколи не зволікайте з реєстрацією. Зараз, утім, при

купівлі нерухомості права реєструються «автоматом» -

це робить нотаріус. Але якщо, наприклад, Ви побудували

новий об'єкт, Вам треба самостійно йти до держреєстратора.

Це стосується і будь-якого іншого права (оренда, сервітут,

іпотека тощо) на нерухомість: немає реєстрації - немає права.

2.     Що робити з нерухомістю, придбаною до 1 січня

2013 року, тобто до того, як запрацював новий реєстр

прав? За замовчуванням, якщо Ви реєстрували своє право

у БТІ або управлінні земельних ресурсів, вважається, що Вам

не треба проводити повторну реєстрацію. Але це теорія,

а на практиці в деяких випадках варто все ж перестрахуватися.

Інакше можна опинитися в ситуації, коли доведеться довго та не

факт, що успішно, відстоювати своє право власності в суді.

3.  Передусім, враховуйте, що у новому реєстрі відомості

про права, зареєстровані до 01.01.2013, трапляються

лише епізодично. Дані з реєстрів БТІ (та інших, що

функціонували до цього) до нього централізовано не

переносилися та, ймовірно, переноситися найближчим часом

не будуть. Це залишає величезний простір для маніпуляцій,

особливо в тих населених пунктах, в яких реєстр БТІ вівся

тільки в паперовому вигляді (серед них і Київ). Тому, якщо

Ви відчуваєте або прогнозуєте нездоровий інтерес

оточення до Вашого об'єкта, варто все ж провести

перереєстрацію.

4.    Якщо ж до 1 січня 2013 року Ви, наприклад, отримали

нерухомість в іпотеку, встановили сервітут, узяли об'єкт в

оренду, то при зміні власника або будь-якому іншому

правочину з цим майном відомості про Ваші права буде

автоматично перенесено до нового реєстру. Це прямо

передбачено законодавством. Головне, щоб Ви раніше не

забули зареєструвати їх за старим законодавством. Якщо ж

все-таки забули, потрібно зареєструвати їх самостійно, що

неможливо без активної участі власника (за винятком

випадків, коли йдеться про оренду державної або комунальної

землі).

5.  Пам'ятайте, що об'єкт нерухомості в житті повинен

відповідати об'єкту на папері. Так, якщо у Вашій власності

знаходиться комплекс із 2 будівель, після побудови на його

території ще однієї слід або переоформити техпаспорт на

весь комплекс у цілому, або оформити права на нову будівлю

окремо.

Особливо актуально це для тих, хто придбав радянські

виробничі та складські комплекси. Найпевніше, на їх території

досі можна знайти чимало неоформлених будівель та споруд.

6. Невідповідність техпаспорта і відомостей у реєстрі

реальному об'єкту таїть низку проблем, починаючи від

можливих штрафів та закінчуючи ризиком втрати такого майна.

Наприклад, може виявитися, що окрема будівля з

попереднього абзацу зареєстрована як власність абсолютно

іншої особи.

7.   При купівлі нерухомості обов'язковий її аудит, який

перевіряє такі питання: наявність у продавця належно

оформленого права власності, відповідність об'єкта

документації, історія об'єкта.

Особливо важливо перше (неправильно оформлені права -

в жодному разі не купуйте) та останнє. Адже, наприклад,

наявність в історії нерухомості зміни власника за рішенням

суду є чинником ризику: цілком можливо, що це рішення ще

може бути скасовано, і тоді Вам доведеться відстоювати свої

права в суді. Усі ж можливі причини проблем перерахувати

навряд чи вдасться (це може бути й місце розташування об'єкта,

і спорудження його з порушенням норм і правил, і неузаконена

реконструкція або перепланування, і наявність спору про

повноваження керівника юрособи-продавця). Тому проведення

аудиту нерухомості, що планується до придбання, краще за все

покладати на юристів, що спеціалізуються у сфері нерухомості,

і за необхідності залучати експертів у сфері будівництва та

землеустрою.

8.    Земля - особливо проблемний з точки зору оформлення

актив. Справа в тому, що на сьогодні не існує єдиної

кадастрової карти не те що України, а навіть окремих областей

і районів. На ній точно відсутні практично всі ділянки, які не

змінювали власника починаючи з 2002 року, коли кадастровий

номер став обов'язковим реквізитом держакта про право

власності на землю. Крім того, досі, як правило, не оформлені

та не внесені до кадастру ділянки державної та комунальної

власності. Таким чином, не завжди можна бути впевненим, що

ділянка не має пересічень з іншими.

9.    Якщо Ваша ділянка не має кадастрового номера -

отримати його у Ваших же інтересах. При цьому варто обігнати

сусідів. Інакше внаслідок такої помилки або помилки

землевпорядників може виявитися, що частина Вашої ділянки

в кадастрі значиться як частина ділянки сусіда. І довести, що

ці дані не відповідають дійсності, буде дуже непросто.

У принципі, всі висновки із сказаного можна вмістити в одній

фразі: нерухомість, а тим більше земля, що критично

важливі для Вашого бізнесу, мають бути належним

чином оформлені. І на це не варто жаліти коштів,

оскільки нехтування цими питаннями неминуче

призведе до необхідності платити ще більше, але вже

в умовах цейтноту під тиском недоброзичливців.

 

Висновки зроблено на основі діючих законодавчих

та нормативних актів.

 

Начальник Стрийського МБТІ                          М.Петрівський

Додаткова інформація